המדור המשפטי: עסקאות מקרקעין הטעונות אישור בית משפט

הליך חדלות פירעון יכול להיפתח על ידי החייב עצמו או נושה של החייב (בתנאים מסוימים המוגדרים בפקודת פשיטת הרגל).
הליך חדלות פרעון מתנהל בבית המשפט השלום/לשכת ההוצל"פ.
מטרתו של ההליך היא לברר את מהות הסתבכותו של החייב, לאמוד את מצבת חובותיו, לאתר ולממש את נכסיו ולבסוף להעניק לו 'הפטר'.
לצורך ניהול ההליך, ימונה "נאמן" או הממונה.
תפקידו של הנאמן הוא לפעול למימוש נכסיו של החייב. כאשר לחייב נכס מקרקעין, יפעל הנאמן למימושו, בכפוף להנחיותיו של בית המשפט.
• פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980
• סעיף ההגדרות:
• "נכסים" – מקרקעין ומיטלטלין מכל הגדר שהוא, ובכלל זה כספים ונשיים, בין בישראל ובין מחוצה לה, ולרבות חיוב, זיקת הנאה, זכות, ריווח וזיקה מכל הגדר שהוא, בין הווים ובין עתידים, בין מוקנים ובין מותנים, הנובעים מנכסים כאמור או כרוכים בהם;
"נכסי פושט רגל" – הנכסים העומדים לחלוקה בין נושיו לפי פקודה זו, למעט נכסים שהוא מחזיק בהם כנאמן;
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018
סעיף ההגדרות:
"נכסים" – מקרקעין ומיטלטלין מכל הגדר שהוא, ובכלל זה כספים ונשיים, בין בישראל ובין מחוצה לה, ולרבות חיוב, זיקת הנאה, זכות, ריווח וזיקה מכל הגדר שהוא, בין הווים ובין עתידים, בין מוקנים ובין מותנים, הנובעים מנכסים כאמור או כרוכים בהם;
"נכסי פושט רגל" – הנכסים העומדים לחלוקה בין נושיו לפי פקודה זו, למעט נכסים שהוא מחזיק בהם כנאמן;
פקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980
הגנת בית המגורים (תיקון מס' 1) תשמ"ג-1983
• א. (א) היו כלולים בנכסי פושט הרגל מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לפושט הרגל, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, רשאי בית המשפט להורות שלא יימכרו אלא אם הוכח תחילה, להנחת דעתו, שיהיה לפושט הרגל, לבן זוגו ולבני משפחתו הגרים עמו, מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלוף.
(ב) בית המשפט רשאי לקבוע שהסידור החלוף יהיה בהמצאת דירה אחרת או בתשלום פיצויים או בדרך אחרת.
(ג) הוראות סעיף זה אינן חלות על מקרקעין שדיני הגנת הדייר חלים עליהם, ואין בהם כדי לפגוע בדינים אלה.
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018
הגנת בית מגורים
• 229. (א) היו כלולים בנכסי קופת הנשייה מקרקעין המשמשים, כולם או חלקם, למגורי חייב שהוא יחיד, תימכר הזכות במקרקעין באישור בית המשפט.
(ב) בית המשפט לא יורה כאמור בסעיף קטן (א) אלא לאחר שקיים דיון ונתן לחייב ולנושים הזדמנות להשמיע את טענותיהם.
(ג) בית המשפט לא יאשר מכירת זכות במקרקעין כאמור בסעיף קטן (א) אלא אם כן מצא כי התקיימו כל אלה:
(1) התועלת שתצמח לנושים ממכירת הזכות האמורה גוברת על הנזק שייגרם ליחיד כתוצאה מכך, בהתחשב, בין השאר בגילם של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו ובנסיבותיהם האישיות ובכלל זה מצבם הבריאותי;
(2) אין אפשרות סבירה לפרוע את החוב בדרך אחרת שפגיעתה ביחיד פחותה;
(3) ליחיד ולבני משפחתו הגרים עמו יהיה מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם, או שהועמד לרשותם סידור חלופי לתקופה שיקבע בית המשפט לפי הוראות סעיף קטן (ד) של מקום מגורים סביר באזור מגוריהם התואם את צורכיהם.
חוק חדלות פירעון ושיקום כלכלי, תשע"ח-2018
(ד) תקופת הסידור החלופי תיקבע בהתאם להוראות אלה:
(1) לעניין יחיד שנחה דעתו של בית המשפט שתהיה לו יכולת לממן מקום מגורים סביר לעצמו ולבני משפחתו הגרים עמו לאחר תום הליכי חדלות הפירעון, בין באמצעות יכולת השתכרותו העתידית ובין באמצעות הכנסה או זכויות אחרות – לתקופה של ארבע שנים, ורשאי בית המשפט לקבוע תקופה קצרה או ארוכה יותר אם מצא כי יש הצדקה לכך, בין השאר על יסוד השיקולים המנויים בסעיף קטן (ה);
(2) לעניין יחיד שלא נחה דעתו של בית המשפט שתהיה לו יכולת לממן מקום מגורים סביר לעצמו ולבני משפחתו הגרים עמו לאחר תום הליכי חדלות הפירעון, בין באמצעות יכולת השתכרותו העתידית ובין באמצעות הכנסה או זכויות אחרות – לתקופה שיקבע בית המשפט, ורשאי הוא לקבוע כי תקופת הסידור החלופי תהיה לכל ימי חייו של היחיד.
(ה) (1) בבואו לקבוע את תקופת הסידור החלופי לפי סעיף קטן (ד) ישקול בית המשפט, בין השאר, את אלה:
(א) גילם של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו, ובכלל זה קרבתו לגיל הפרישה;
(ב) נסיבותיהם האישיות של היחיד ובני משפחתו הגרים עמו וצורכיהם הנוכחיים והעתידיים, ובכלל זה מצבם הבריאותי;
(ג) אם התקיים ביחיד תנאי מהתנאים להארכת תקופת התשלומים הקבועים בסעיף 163(ג);
(2) בבואו לקבוע את יכולת השתכרותו העתידית של היחיד יביא בית המשפט בחשבון, בין השאר, את גילו וקרבתו לגיל פרישה.
(ו) על זכות במקרקעין של היחיד או של מי שהיה שותפו בזכות במקרקעין, שהוראות סעיף זה חלות עליה, לא יחולו הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר [נוסח משולב], התשל"ב-1972.
(ז) הוראות סעיף זה לא יחולו לעניין מימוש של משכנתה או משכון של זכות במקרקעין של היחיד המשמשים, כולם או חלקם, למגוריו, ויחולו לגבי הזכות כאמור הוראות סימן א': נושה מובטח, לפרק ו', ולעניין מתן סידור חלופי – יחולו הוראות סעיף 38(ג) לחוק ההוצאה לפועל, בשינויים המחויבים.
מה ההבדל בין פקודת פשיטת הרגל לבין חוק לחדלות פירעון בכל הנוגע לנכס מקרקעין?
הלכת "כובשי" קובעת כי במסגרת הליך הוצאה לפועל יש למכור את דירת המגורים של החייב כתפוסה על ידי החייב ובני המשפחה עמו. המשמעות היא שהחייב ובני משפחתו ימשיכו להתגורר בה במשך כל ימי חייהם כדיירים מוגנים, והדירה תימכר כתפוסה, כך שמכירתה תוריד בכ-30% את הסכום שנותר ממנה לנושים.
פשר (חי') 28040-05-15 אבנת ליאור נ' הכונס הרשמי מחוז חיפה (פורסם בנבו, 25/12/17)
פש"ר (מחוזי ת"א) 19064-01-15 גד חליוא נ' כונס הנכסים הרשמי (פורסם בנבו, 05.09.2017)
חרף העובדה שבן-זוגו של חייב או ילדיו אינם חייבים כל תשלום לנושים, אורח חייהם ורמת החיים מושפעים מההליך חדלות הפירעון של אחד מבני המשפחה ולא ראוי להפריד בין הכנסותיו והוצאותיו של החייב לבין אלו של שאר בני ביתו. בהלכת כובשי נפסק כי בפירוק שיתוף בין בני זוג שנעשה על ידי כונס נכסים למימוש חובו של אחד משני השותפים, הנכס יימכר כנכס "תפוס" והמחזיקים יהפכו לדיירים מוגנים. ואולם, הלכת כובשי חלה אך במכירה מאולצת בהליכי הוצאה לפועל ואינה חלה בענייננו, בו החייב פנו מיוזמתו ורצונו להליך של פשיטת רגל. ממילא נקיטת ההליך של פירוק שיתוף בדירת המגורים יכול וינקוט בו הנאמן, כבא בנעליו של החייב, לכן לא תחול בנסיבות אלה ההגנה של הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, אלא יש לבחון את שאלת הסידור החלוף, הקבועה בסעיף 86 לפקודת פשיטת הרגל."
פירוק שיתוף בדירת מגורים של פושט רגל
• סעיף 86 א' לפקודת פשיטת הרגל, קובע כי אם בין נכסי החייב ישנם מקרקעין המשמשים, כולם או מקצתם, בית מגורים לחייב, לבן זוגו או לבני משפחתו הגרים עמו, בית המשפט רשאי להורות שלא יימכרו, אלא אם הוכח תחילה שיהיה לחייב ולבני משפחתו מקום מגורים סביר, או שהועמד לרשותם סידור חלופי.
• במקרים שבהם חל חוק הגנת הדייר, הגנת בית המגורים נקבעת בהתאם לחוק הגנת הדייר ולא על פי סעיף 86א לפקודה. סעיף 33 לחוק הגנת הדייר מעניק זכות של דיירות מוגנת לאדם שהחזיק בנכס בבעלותו, במקרה שפקעה זכותו של בעל הנכס, בין היתר, מחמת מכירת הבית במסגרת הליכי הוצאה לפועל או חלוקת הנכס.
• עם זאת, סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין שולל את תחולת סעיף 33 לחוק הגנת הדייר, במקרים שבהם בית המשפט החליט על פירוק שיתוף בדירת מגורים שבה שותפים שני בני הזוג, בכפוף להסדרת מציאת דיור חלופי לבן הזוג ולילדיהם.
• במקרים שבהם הוראות סעיף 40א(ב) לחוק המקרקעין אינן חלות, ניתן למכור את הדירה רק כתפוסה, כך שבן הזוג של החייב ימשיך להתגורר בה במהלך כל חייו כדייר מוגן, מכוח סעיף 33 לחוק הגנת הדייר. כלומר, בעל הנכס הנמכר יהפוך לדייר של הבעלים שירכוש אותו. כך שאם סעיף 40א(ב) חל, אז על הדירה להימכר כפנויה בכפוף להסדרת מקום מגורים חלופי לחייב ולמשפחתו, מכוח סעיף 86א לפקודת פשיטת הרגל.
• בית המשפט המחוזי בחיפה נדרש להכריע האם הלכת "כובשי" מתייחסת למכירת דירת מגורים כ"תפוסה" לצורך פירעון חובות של בן הזוג החייב, חלה גם במקרה שבו פנה החייב מיוזמתו להליך פשיטת רגל.
• בית המשפט בחן האם תחול הלכת "כובשי" גם במקרה שבו פועל הנאמן למימוש זכויות החייב בבית מגורים הרשום על שם החייב ובת זוגו בהליך אשר החל בבקשת חייב להכרזתו כפושט רגל. כלומר, עליו להכריע האם במצב זה יחולו הוראות סעיף 33 לחוק הגנת הדייר והבית יימכר כ"תפוס" או שמא כעמדת בית המשפט בעניין "חליוא", יחולו במקרה כזה הוראות סעיף 40א'(ב) לחוק המקרקעין, השולל את תחולת סעיף 33 במקרה של פירוק שיתוף בין בני זוג על פי צו של בית המשפט.
• כאמור, במסגרת הלכת "כובשי" נפסק כי כאשר כונס נכסים על זכויותיו של אחד מבני הזוג פועל לפירוק שיתוף ומכירת דירת המגורים לצורך פירעון חובות של בן הזוג החייב, זכאי בן הזוג למעמד של דייר מוגן, כך שדירת המגורים תימכר כ"תפוסה".
• בית המשפט סבר כי הלכת "כובשי" חלה גם במקרה זה, שבו פנה החייב מיוזמתו להליך פשיטת רגל. עוד נקבע כי לא קיימת אבחנה של ממש בין פעולתו של כונס נכסים שמונה לבקשת נושה, לבין נאמן שמונה על נכסי החייב בהליך שהחל על פי בקשת החייב.
• הוראות סעיף 40 א' לחוק המקרקעין, השולל את הגנת הדיירות המוגנת, חלות בסיטואציה הספציפית של בני זוג המצויים בהליך פרידה ובמסגרתו מתבצע פירוק השיתוף, ואולם במקרים אחרים שבהם נאלץ החייב לממש את זכויותיו לצורך כיסוי החובות, אין מקום להרחבה נוספת של תחולתו של סעיף 40א' ולכרסום נוסף בתחולת הגנתו של סעיף 33 לחוק הגנת הדייר.
בביטול הענקות [42]
96. (א) העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל לפני שעברו שנתיים מיום ההענקה, ההענקה בטלה כלפי הנאמן.
(ב) העניק אדם נכסים ונעשה פושט רגל אחרי שעברו שנתיים ולפני שעברו עשר שנים מיום ההענקה, ההענקה בטלה כלפי הנאמן, אם לא הוכיחו התובעים מכוח ההענקה כי בזמן שנעשתה ההענקה היה המעניק כשר-פרעון של כל חובותיו בלי להיזקק לנכס הכלול בהענקה וכי משנעשתה ההענקה עברה זכות המעניק באותו נכס לנאמן על ההענקה.
(ג) "הענקה", לענין סעיף זה – לרבות כל העברה, אך למעט הענקה –
(1) בשל נישואין ולפניהם;
ת"ט תשמ"א-1981
(2) לטובת קונה או בעל שעבוד בתום לב ובתמורה בת-ערך;
(3) לאשת המעניק או לילדו או לטובתם, של נכס שהגיע למעניק אחרי נישואיו בזכות אשתו.
ביטול הענקות
הסמכות לדון בביטול הענקה בהתאם לסעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 נתונה לבית המשפט המחוזי:
"ראשית יאמר, כי בקשה לפי סעיף 96 הינה בקשה שיוחדה לפקודת פשיטת הרגל, ומצויה בתחום בית המשפט של חדלות פירעון; דבר זה קיבל ביטוי אף בלשונן של תקנות פשיטת הרגל, כגון תקנה 143, המסדירה את הדרך בה ידון בית משפט של חדלות פירעון בבקשה לביטול הענקה, וקובעת כי הדיון בה יהיה בפומבי." פש"ר (מחוזי ת"א) 1254/00 מיכל רוהר נ' מיכל מתוק (פורסם בנבו, 0
תכליתו של סעיף 96 לפקודת פשיטת הרגל [נוסח חדש], תש"ם-1980 היא לבטל הענקה של נכסים שביצע החייב ללא תמורה או בתמורה מופחתת בתקופה הסמוכה למועד פשיטת הרגל. הענקות אלה אינן מבוטלות באופן אוטומטי ועליהן לעמוד במספר תנאים ורק אם יוכח כי אכן פגעו בכושר הפירעון של החייב מול נושיו השונים.
"מגמתו של סעיף זה היא להפקיע, בתנאים מסוימים, הענקות נכסים שנעשו על-ידי החייב ללא תמורה או בתמורה מופחתת, לקרוביו או לאנשים אחרים, לפני תחילת פשיטת הרגל. המדובר בהענקות שתוצאתן הקטנת שווי נכסי החייב, כאשר קיימת סכנה כי החייב יפשוט את הרגל, על חשבון הנושים".שלמה לוין ואשר גרוניס "פשיטת רגל" (מהדורה שלישית 2010)
התנגשות שבין זכות הקניין של מקבל ההענקה לבין זכות הקניין של נושי החייב
ע"א 189/95 בנק אוצר החייל בע"מ נ' מזל אהרונוב, נג(4) 199 (1999)
"(3) סעיף 9 לחוק המקרקעין – כרעהו סעיף 12 לחוק המיטלטלין – מבטא תפיסת עומק ורוחב, המעגנת בחובה הסדר מקיף של זכות הקונה (הראשון). על-כן היא משפיעה על דרך ההיקש לא רק על עסקאות נוגדות, אלא גם על זכותו של נושה לעקל נכס שהחייב התחייב למכור לקונה. המדובר בדיני יושר חדשים "נוסח ישראל". ניתן לקבל לעניין זה השראה פרשנית מהמשפט המשווה/9, אך יש ליתן מלוא התוקף להוראת סעיף 161 לחוק המקרקעין, אשר שלל את המשך תחולתן בישראל של הזכויות שביושר האנגליות. יש לאפשר לקניין שביושר תוצרת הארץ להתפתח כדין ישראלי עצמאי (249ה – 251א)."