המונח בית משותף מתייחס לכל מבנה בו קיימות שתי יחידות דיור ויותר, המצויות בבעלות בעלים שונים. מבנה זה יהיה רשום תחת פנקס הבתים המשותפים, כחלק מרישומי מנהל המקרקעין בישראל. רישום בית משותף נועד להסדיר כחוק את הבעלות על המבנה, הנחלקת בין מספר בעלים החולקים בקרקע, ובעלי זכויות במבנה בהתאם להיקף הנכס המצוי בבעלותם. נוסף לזכויות בדירה, הרישום יסדיר גם את היקף הזכויות של כל בעל נכס, בשטחים המשותפים למבנה.
• מי הגורם האחראי על רישום בית משותף
בעת רכישת דירה חדשה מקבלן, האחריות על רישום הבית המשותף, ובהתאמה לחוזים ולהתחייבויות כפי שנחתמו מול כל רוכש, תהה באחריותו של הקבלן/חברת הבנייה. רכישת דירה חדשה מקבלן מחייבת גם תשלום לעורך הדין של הקבלן/החברה הקבלנית, וכחלק מתפקידו עליו להסדיר את רישומי הבניין והדירות, החל מרישום הבית המשותף וחלוקתו על פי נתוני המדידה שבוצעו על ידי מודד מורשה, וכלה ברישום כל דירה בטאבו על שם הרוכשים.
במקרה של רכישת דירה מיד שניה בבניין משותף הכולל יחידות דיור נוספות, יש לוודא כי הבניין רשום בצורה חוקית ותקנית כבית משותף. במידה והרישום בוצע באופן תקין, יהיה צורך בהסדרת הבעלות בטאבו על הדירה הנרכשת בלבד. במידה ולא בוצע בעבר רישום בעת ממשותף, יש להתנות את הרכישה בביצוע רישום כזה, או לקדם את הרישום יחד עם בעלי הנכסים הנוספים, באופן עצמאי.
• בדיקת רישום קבלן
בעת רכישת דירה, יש לוודא כי בוצע רישום בית משותף בצורה תקינה. טעות ברישום עשויה להוביל לפגיעה בזכויות, רישום זכויות יתר שיביאו לגידול בתשלומי הארנונה, או רישום זכויות מופחתות שיביאו לירידת ערך הנכס. בדיקה כזאת תתבצע על ידי עורך דין מלווה, ובהסתמך על תשריטים ורישומים, ובמקרה הצורך על הזמנת שירותי מודד.
• מהם השלבים הנדרשים לרישום בית משותף?
רישום בית משותף כחוק מתבצע באמצעות מספר שלבים:
הגשת טופס בקשת רישום בית משותף, המפרט את נתונה החלקה והקרקע ומבקש לרשום אותה כבית משותף. בקשה זו מוגשת על ידי בעלי הנכסים או מי מטעמם, וכולל מסמכים נלווים.
תשלום אגרת רישום כחוק. אגרה זו מורכבת מאגרה משותפת בסך 127 ₪, וכן אגרת רישום פרטנית המחייבת כל דירה במבנה המשותף, בסך 75 ₪. ניתן לשלם באמצעות שובר תשלום בדואר, במשרדי רשות המקרקעין והטאבו או באופן מקוון.
בקשת ייחוד דירות- בקשה המוגשת על ידי עורך דין, וכוללת תצהיר המפרט חלוקת המבנה והרכוש המשותף בנכס, לרבות אסמכתאות לעמידה בחבויות מס ורישום אל מול הרשות המקומית.
עם הגשת הבקשה וכלל המסמכים הנדרשים על ידי עורך הדין, תיתכן תקופת המתנה והסדרה, כמו גם צורך בהשלמת מסמכים והבהרות, עד לקבלת אישור הרישום הסופי.
• דרישה לצירוף אסמכתאות לצורך רישום בית משותף
במסגרת הבקשה יש לצרף את המסמכים הנלווים הבאים:
תשריט בית משותף מפורט שנוצר על ידי מודד, אדריכל או מהנדס.
תקנון- תקנון כתוב ומחייב המסדיר את זכויות השימוש בשטחים המשותפים למבנה.
ייפוי כוח חתום המאשר את ההסכמה להסדרה כפי שפורטה על ידי בעלי הדירות במבנה.
אישור נציגות זמני- הסכמה על מייצג מטעם הדיירים בהליך הרישום.
נסח טאבו עבור החלקה- מסמך רשמי מרשויות הטאבו המפרט את פרטי הגוש, החלקה, הנכס והדיירים.
• מהן העלויות הכרוכות ברישום בית משותף?
עלויות רישום בית משותף עשויות להשתנות בהתאם למעמד הבניין, להסכמות הדיירים ולצרכי הרישום. העלויות יכללו את שכר הטרחה עבור עורך הדין המלווה, שירותי מודד מורשה וביצוע מדידות לצרכי עריכת תשריטים ומפות שיהוו את הבסיס לחלוקה ולרישום, וכן את האגרות הקבועות בחוק.
רכישת דירה בבניין משותף מחייבת תשומת לב, מודעות והיכרות עם המשמעות הכרוכה ברישומים השונים, במטרה להבטיח לא רק את המגורים בנכס הנבחר, אלא גם להסדיר את הבעלות עליו, להבטיח את זכויות הרוכשים בהווה ובעתיד, ולוודא התאמה מלאה בין הנכס, מסמכי הרכישה והרישומים אל מול הרשויות.