מלחמת חרבות ברזל, שפרצה ב-7 אוקטובר 2023, לאחר מתקפת החמאס הנפשעת, הובילה לשינויים מהותיים ומשמעותיים בשוק הדיור והנדל"ן בישראל. לצד ההשלכות הכלכליות הרחבות, נרשמה תזוזה בדפוסי ההתעניינות של רוכשים ומשקיעים, במיוחד בכל הנוגע לאזורי מגורים ולמאפייני הנכסים המוצעים למכירה.
עלייה ניכרת חלה בהתעניינות בנכסים הכוללים ממ"ד (מרחב מוגן דירתי), גם באזורים שבהם בעבר לא נחשבו כאלה לדרישה בסיסית. במקביל, באזורים הסמוכים לגבולות – בעיקר בדרום ובצפון – חלה ירידה בפעילות, בעוד אזורים שספגו פחות ירי טילים ואיומים או נחשבים מרוחקים מקווי העימות נהנו מהגברת עניין מצד רוכשים פוטנציאליים.
תופעה נוספת שבאה לידי ביטוי בחודשים האחרונים היא מגמת השתקעות של חלק מהמפונים באזורים אליהם פונו. עבור משפחות רבות, המעבר הזמני הפך בהדרגה לצעד ארוך טווח, מתוך רצון לשמור על יציבות עבור הילדים, לא להחליף מסגרות חינוכיות פעם נוספת, למצוא מקומות עבודה חדשים ולהבטיח רצף חיים סביר – גם בהיבט הביטחוני.
מקיפאון להתעניינות גוברת ברכישת נכס
שוק היד השנייה, במיוחד באזורים שנפגעו ישירות או עמדו תחת איום, התאפיין בתחילת המלחמה באיטיות, זהירות ולעיתים גם בקיפאון, אך ככל שהמצב הביטחוני השתפר והזירות הצפוניות והדרומיות הפכו בטוחות, כך התעורר שוק הנדל"ן.
עו"ד לידור איזון מעפולה, מומחה בתחום הנדל"ן והמקרקעין, מתייחס למציאות שוק הדיור בישראל בצל מלחמת חרבות ברזל, סוקר את השינויים המרכזיים שחלו בשוק ודן בהשלכות המשפטיות והכלכליות על רוכשים ומוכרים. בין הנושאים המרכזיים עליהם הוא מדבר: עליית מחירי הבנייה והשפעתם על מחירי הדירות החדשות, שינויי חקיקה צפויים בנוגע למיסוי דירות יד שנייה, ולאן פניו של שוק הנדל"ן בעתיד הקרוב מועדות.
עו"ד איזון גם עונה על שאלות מהותיות הנוגעות למצב הנוכחי בשוק, הסיבות לעליית המחירים, המגמות הצפויות ומושגי יסוד משפטיים ברכישת דירה – כל זאת במטרה להעניק הבנה רחבה ומעמיקה יותר של תמונת השוק והסיכונים הכרוכים בו.
• כעו"ד שמומחה בתחום המקרקעין, רצינו לשמוע ממך, מה אתה חושב על שוק הדירות כיום?
״אני חושב ששוק הדירות במצב מעולה. לצערי, יש מגמה של עליית מחירים״.
• יש סיבה לכך?
״כן, המלחמה השפיעה על מדד תשומות הבניה, אשר בתורו גרם לעליית המחירים מצד היזמים, שכן אין עלות הבניה לדירה היום שווה לעלות הבניה לפני כשנה – שנתיים״.
• אתה מצפה שמחירי הדירות ירדו?
״לא, אני לא רואה איך מחירי הדירות ירדו. חשוב לי לציין שאני מתייחס לדירות יד ראשונה. אבל אני לא בטוח שניתן ללמוד מהמצב שם למצב הדירות יד שנייה״.
• מה הכוונה?
״בנוגע לדירות יד שניה, ישנו תזכיר חוק, המבקש לבטל הטבת מס שניתנה לפני כאחד עשרה שנים (שנת 2014) שפטרה מתשלום מס שבח בגין מכירת דירה שנייה״.
• מה זה מס שבח?
״שאלה טובה, מס שבח הוא המס שמשולם בגין הפער שנוצר בין שווי הרכישה לשווי המכירה. כך לדוגמה אם ראובן רכש דירה בסכום של מיליון ₪ ולאחר מכן מכר אותה במחיר של מיליון וחצי, הוא הרוויח חצי מיליון ₪. על החלק הזה – חצי מיליון – עליו לשלם מס שבח בשיעור של 25% מהרווח, דהיינו: עליו לשלם 125,000 ₪. יש לציין, כי אם מדובר בדירה יחידה של ראובן, והוא מחזיק בה יותר משמונה עשר חודשים, הוא יהיה פטור ממס השבח״.
• אז מה קורה כאשר יש לראובן שתי דירות וזו לא דירתו היחידה?
״זו שאלה מצוינת שמתקשרת למה שהתחלתי להסביר בנוגע לתזכיר חוק שעומד להיכנס לתוקף בשנת 2026. הנחת העבודה כי למי שיש שתי דירות אין פטור ממס שבח, אלא שבשנת 2014, החליט המחוקק לתמרץ את אותם מוכרים שמחזיקים שתי דירות בכך שהוא נותן להם פטור ממס שבח אם ימכרו את דירתם בסמוך לשנת 2014. מי שמכר את הדירה שלו ביום 01.01.2014 היה פטור ממס שבח גם אם זו הייתה דירתו השניה. המחוקק המשיך את התמריץ בכך שלא חייב בגין מס שבח מלא בנוגע לעסקאות יד שניה החל משנת 2014, אלא חישב את שיעור המס באופן לינארי – באופן הולך וגדל, כך שככל ומועד המכירה קרוב יותר ליום 01.01.20214 כך שיעור המס שלה נמוך יותר, ולהיפך. בשל כך, בשנת 2014 הייתה הצפה של מכירת דירות יד שניה הואיל והמוכרים רצו ליהנות מהפטור״.
• ומה המצב כיום. מה תזכיר החוק קובע?
״תזכיר החוק שעומד על הפרק מבקש לבטל את שיטת חישוב המס הלינארית, כך שכל שנה שתחלוף החל משנת 2026 תחייב את המוכר בתשלום של 5% מס שבח וכך זה יעלה כל שנה ב 5% עד לשנת 2029. בנסיבות אלה, כאשר המוכרים שמחזיקים שתי דירות יבינו שכדאי להם למכור את אחת מהן לפני ששיעור המס יעלה, יגדל ההיצע ובכך מחירי הדירות יהיו טובים יותר. למעשה, תזכיר החוק יעודד לטעמי, את המוכרים למכור את הדירות שהם מחזיקים להשקעה. למעשה מי שימתין מעבר לכך, יאבד לא מעט כסף משאננות.
לכן אני ממליץ לכל מי שמחזיק שתי דירות, למכור את הדירה השנייה כעת ולא להמתין לשנת 2026, אז שיעור מס השבח יגדל ויהיה בכך הפסד למוכרים. המלצה זו תחסוך למכורים הרבה מאוד כסף. בכל אופן, חשוב לי להדגיש, שתחשיב מס כולל בתוכו פרמטרים נוספים, והאמור בכתבה זו הוא רק קצה קצהו של הקרחון, כך שאני ממליץ לכל מי שמקבל החלטה למכור את דירתו, לפנות ליעוץ פורמאלי עם עו"ד הבקיא בתחום הנדל"ן בכלל ומיסוי נדל"ן בפרט״.